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《房市風向球》預售產品需求下滑 全台民眾高達7成5選擇成屋

 

房地合一立法民眾走向成屋

根據2015年Q2永慶房產趨勢前瞻調查報告顯示,民眾認為未來半年是進場好時機的比重,從上季調查的28%,到房地合一立法後,一舉提升到38%,比重大幅走揚,民眾進場意願出現明顯回升訊號,並且,調查也指出,近期民眾有意願選購的產品,有高達75%會選擇「成屋」,選擇購買預售屋的只剩23%,幾乎不到成屋的三分之一。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,由於預售產品,若於明後年交屋,未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制,加上去年雙北、宜蘭、高雄調升房屋稅基,包含103年7月1後交屋的新屋及未來交屋的預售產品,房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增,因此這類預售及新屋產品,目前市場需求不斷下滑,中古屋則有越來越受到市場青睞的狀況。

兩年內增加68%  自住客成市場買盤主力 

比較本季與上季的進場購屋購買類型發現,全台成屋需求從Q171%提升到75%,從這次問卷調查結果可知,自住客從2013Q2調查時的53%,兩年內增加到本季68%,已成為市場買盤主力,而購屋目的著眼於實際的居住、自用需求,因此先期付款輕鬆而較具投資槓桿操作或紅單轉售獲利機會,但不能馬上入住的預售屋市場,失去剛性需求支撐。

黃舒衛指出,除了預售屋出現買盤流失的現象外,比較特殊的是,今年的房屋稅加稅風暴讓地上權產品恐怕連基本盤都難保。又進一步指出,預售屋、豪宅是過去帶領整體房價向上的兩個大箭頭,如今在自住客主導的買方市場裡,氣勢皆弱,房價修正的格局再獲確立。



自住買盤當道  成屋六大優勢受青睞

消費者選擇成屋為首選,主要有「價格實惠」、「屋況實在」、「免除建商交屋風險」、「選擇多」等四大優勢,本來就容易受消費者青睞。加上稅改之後,中古屋更有持有稅、交易稅雙省的優勢。黃舒衛分析,去年七月台北、新北、宜蘭、高雄四縣市調升建物標準單價,之後取得使用執照的新成屋,同時包括未來所有的預售屋都面臨持有稅加倍的現象。相對來說,中古屋以之前較低的房屋評定現值課稅,再加上還有折舊,每年要繳的房屋稅實在省很多。

而交易稅的省稅觀點,黃舒衛強調,若今年買入的成屋與明年才交屋的預售屋相比,預售屋只能適用房地合一新制,但成屋今年買或明年買尚有選擇、斟酌選用房地分離或房地合一的空間,且如果今年買,適用舊制,成屋的房屋評定現值較低,且逐年折舊、所占房地比貢獻減少,未來出售時的負擔除非是特例,否則都比房地合一稅低,因此成屋後市看俏。

建議買方把握輕稅購屋期

黃舒衛提醒,房地合一因有日出條款的設計,今年底前成為輕稅黃金購屋購屋期,仍適用房地分離,中古屋更是這波買氣最受青睞的產品,建議有購屋需求者,可趁目前議價空間大,選擇符合自身需求的區域,積極看屋、出價,一圓購屋夢。

(資料整理:永慶房屋)



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